요즘 기승을 부린다는 전세사기 중 신탁사기에 대하여 알아보고자 합니다. 신탁사기란 부동산의 소유권을 신탁회사에 맡겨 임대 권한이 없는 집주인이 계약을 체결하 보증금을 가로채는 사기수법입니다.
신혼부부나 청년 등 전세계약에 익숙지 않은 분들이 많이 당하는 사기 수법 중 하나입니다. 날이 갈수록 교묘해지는 전세사기 수법들로 피해자들이 속출하고 있는 실정입니다. 이번 글로 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
전세사기 중 신탁사기는 무엇인가?
전세사기 중 신탁사기는 집주인이 부동산의 소유권을 신탁회사에 맡겨서 임대할 수 있는 권한이 없는데도 불구하고 임대차계약을 체결하여 보증금을 가로채는 사기입니다. 신탁이라는 것을 잘 들어보지 못한 분들이 많아서 피해자들이 많다고 합니다. 여기서 신탁이라는 것이 정확히 무엇인지 알아보겠습니다.
신탁이란 자신이 갖고 있는 재산을 믿을 수 있는 제삼자에게 제삼자에게 이전해서 관리나 운용하도록 하는 행동을 말합니다. 이 글에서 말하는 신탁은 부동산 신탁을 뜻합니다. 부동산 신탁은 부동산을 소유한 사람이 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 해당 부동산으로 수익을 얻기 위해 제삼자에게 신탁하는 행동을 말합니다. 어려울 수 있지만 간단하게 이해해 보자면 내가 가진 부동산을 전문가에 맡겨 관리한다!라고 생각하시면 되겠습니다. 전세사기를 하는 집주인은 이를 그럴듯하게 포장하여 피해자들을 속이는 것입니다. 예를 들어 전문적으로 건물을 관리하는데 도움을 주는 회사이다라고 말입니다.
전세사기 중 신탁사기를 당하지 않는 방법은?
계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해봐야 합니다. 등기부등본에 신탁등기에 되어 있다면 신탁원부라는 것을 추가적으로 확인해야 합니다. 여기서 신탁등기에 대해 먼저 알아보겠습니다.
신탁등기는 종류가 여러 가지가 있습니다. 첫 번째로 담보대출 금액을 늘리기 위해 신탁사에 소유권을 이전한 담보신탁이 있습니다. 이 담보신탁이 가장 사기 피해가 많은 경우라고 할 수 있습니다. 두 번째로 부동산 임대 및 세무관리등을 맡기는 관리신탁이 있습니다. 세 번째는 부동산 개발을 위해 맡기는 개발신탁, 네 번째는 부동산 처분에 관련한 사항을 맡기는 처분신탁이 있습니다. 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 추가 확인해야 한다고 말씀드렸습니다.
신탁원부는 위탁자(재산을 가진 사람)와 수탁자(재산을 이전받은 제삼자), 수익자, 신탁관리인의 성명, 주소, 신탁 목적, 신탁재산 관리방법, 신탁 종료 사 등이 기재되어 있는 서류입니다. 이 신탁원부를 확인하면 누구에게 부동산 임대권한이 있는지, 해당 부동산 대출 이력 등을 알 수 있습니다. 신탁원부는 인터넷 발급이 안되기 때문에 등기소를 직접 방문해야 하는데 일련의 과정이나 서류 파악등이 어려울 수 있어 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
전세사기의 다른 유형은?
전세사기의 유형들은 정말 다양합니다. 깡통전세, 가짜 임대인과의 계약, 월셋집을 전셋집으로 속이는 경우, 다른 세입자와의 이중계약, 계약 당일 임대인을 변경하는 경우, 선순의 근저당 등 다양한 사례들이 있습니다. 심지어 계약 기간이 끝난 후에 임대인이 일방적으로 보증금을 반환하지 않는 경우도 생깁니다. 집을 보고 계약서를 검토하고 입주하고 다시 이사를 나가기까지 모든 과정마다 사기의 사례가 있습니다.
전세사기를 피하는 방법
전세사기를 피하려면 잘 알아보고 전세계약을 체결해야 합니다. 계약 체결의 각 과정마다의 유의사항을 살펴보도록 하겠습니다.
첫 번째, 전세계약 체결 전 유의사항입니다. 집을 찾을 때에는 직접 눈으로 꼭 확인해야 합니다. 어플 같은 온라인은 시세 확인용으로만 사용하도록 합니다. 특히, 전세보증반환보에 가입되어 있는 집을 골라야 합니다. 또한 '호수'를 꼭 기록해 두도록 합니다. 부동산 서류 확인 시 상세주소가 필요하기 때문입니다. 주택의 시세와 보증금의 규모가 비슷한 경우(깡통주택)는 주택가격이 내려가면 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 보증금이 시세의 80%가 넘어가면 그 집은 피하도록 합니다. 참고로 매매가격은 등기부등본을 확인하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인해 봅니다. 주변 시세 대비 보증금 및 월세 등이 적절한지도 확인해 보면 좋겠습니다. 어떤 집을 고를지 선택할 때 필수로 확인해야 하는 서류가 바로 등기부등본입니다. 임대인이 누군지, 빚이 있는지, 보증금을 떼어먹은 전적이 있는지 등이 다 나오니까 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
두 번째, 계약 체결 시 유의사항입니다. 계약 체결 시에는 계약하는 상대방이 주택의 소유자 본인이 맞는지 확인을 해야 합니다. 만약 대리인이 있다면 대리권이 있는지 확인을 해야 합니다. 공인중개사도 개업 공인중개사무소의 공인중개사인지 확인을 합니다. 계약 내용이 사전에 합의된 내용인지, 필요한 특약사항도 확인합니다.
세 번째, 계약 체결 후 유의사항입니다. 사는 도중에 임대인이 바뀌는 경우나 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 생깁니다. 이를 대비하여 대항력과 우선변제권이라는 장치가 있습니다. 대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 것을 말합니다. 대항력은 실거주와 전입신고를 하면 생깁니다. 우선변제권이란 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 뜻합니다. 세입자가 우선변제권을 가지면 집주인의 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 됩니다. 우선변제권은 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있으면 받을 수 있습니다.
네 번째, 계약 종료 및 갱신 시 유의사항입니다. 많이 간과하는 것이 계약 종료 때까지 아무 말도 하지 않고 있다가 종료 날이 되어서 나가겠다고 의사 표현하는 경우입니다. 계약 만기일로부터 6개월 전에서 2개월 사이에 계약 해지 의사를 밝혀야 합니다. 만약 의사를 밝히지 않는다면 묵시적 갱신이 이루어집니다. 전 계약과 동일한 조건으로 전세계약이 갱신된다는 뜻입니다. 만약 이 기간에 임대인이 퇴거를 요구하거나 높은 보증금 인상을 요구하면 거절할 수 있습니다. 계약갱신청구권이라는 것을 통해 1번 더 거주할 수 있는 권리입니다. 다만 몇 가지 거절 사유가 인정되는 경우가 있으니 미리 확인해야 합니다.
앞선 내용들은 모두 안심전세포털에서 상세히 다루고 있는 내용들입니다. 안심전세포털은 전세계약 전 필수로 확인해야 하는 정보를 한곳에서 볼 수 있게 정리해 놓은 사이트입니다. 앱도 있으니 편한 방법으로 확인하실 수 있습니다.
사기가 기승을 부리는 요즘, 많이 알아보고 조심해서 전세사기를 꼭 피하시길 바랍니다.